實價登錄房市掀「查價熱」

內政部不動產交易實價登錄資訊上周二(16日)開放查詢，不過由於樣本數偏低、網站有時出現「塞車」情形，再加上民眾對房價出現更強烈的「比價心理」，紛紛尋求其他房仲業者提供的房價交易行情查詢網站，蒐集更多區域房價資訊進行比價，推升房仲業房屋成交行情網瀏覽人次增加1-2成不等，就連租屋市場查詢也激增近2成。


台灣房屋智庫經理劉志雄表示，現階段不動產交易實價登錄資訊樣本數不高，民眾轉而尋求房仲業提供的房屋成交行情網，多方蒐集房價資訊，了解開價與成交行情；以台灣房屋的房屋成交行情網站來說，雙北市瀏覽人次截至昨(21)日為止，比實價登錄資訊未開放前增加6-8%，台中、高雄地區則有近2-3%增幅。

信義房屋表示，實價登錄資訊提供民眾查詢後，信義房屋成交行請網瀏覽量已經多了4成，當中又以高雄三民區、台中市南區、台南市東區的行情最受民眾關注；北部地區則是以台北市中正區、新北市淡水區、北市大安區為行情查詢榜前3名。

住商不動產企研室主任徐佳馨則指出，實價登錄資訊提供查詢後，網路預約看屋人數短短4天增加約4%，但由於台北市僅有約3成價格公開，建議民眾對於成交行情資訊提供較少的區域，可轉向各大房仲網站多查詢進行比較，才能了解較符合市場行情的價格。

而根據好房網統計，自開放查詢實價登錄以來，短短一週內(10/16-10/22），租屋網站瀏覽量，相較於上週同期(10/9-10/15)比較，增加約19%，又以雙北市以中山區、中和區、板橋區的租金行情查詢狀況最熱，其中，以出租套房產品較多，向來即為租屋熱點的中山區，以17.3%的瀏覽成長，勇奪網友最感興趣的區域。

其次新北市傳統最為火熱租屋區域，中和、板橋，也都分別成長16.7%、12.2%的瀏覽量，顯見隨著實價登錄上場，租屋族對於租金查詢的需求，也開始明顯提升。

好房網協理鄭惠文表示，針對內政部不動產實價登錄租賃平台顯示，目前台北市出租物件揭露數約百件上下、新北市的也僅有28件，揭露件數明顯不足，以新莊區租賃單價來看，每坪竟然出現486元到3382元的極大價差。

鄭惠文提醒，民眾在查詢政府所公開的出租行情時應留意以下迷思，首先，在登錄資訊公開的「租賃總額」項目中，因車位分拆效果仍不佳，導致「租賃單價」有被壓低的可能，容易造成誤判租金行情。

其次，設定查價條件無法回溯日期，無從得知住宅的歷史出租價格，第三，看不到實際屋況照片，傢俱、附裝潢等條件並無法判讀，第四，看不出租賃時間長短，無從判斷長租、短租的市場行情差異。

最後，因網站僅呈現可租賃總面積，看不出產品類別差異性(例如套房/整層住家/雅房等)，因此無從得知出租物件的真實行情，因此，鄭惠文建議民眾多方使用房仲業提供的租屋行情網站進行比價，才不會租貴了。

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買屋租屋透明價 手機上網隨手查

買屋租屋透明價 手機上網隨手查

2012年10月14日  記者邱煜婷

實價登錄查詢網站「不動產交易實價查詢服務網」預計後天（周二）上線，不管是中古屋、預售屋或租屋價格，統統可以查到；民眾不只可用網路查詢，也可下載手機App，走到哪裡就查到哪裡。

僅提供區段價格

地政司副司長王靚琇表示，不動產交易實價查詢服務網可查詢不動產買賣、預售屋買賣、不動產租賃實價登錄3大類申報項目的實際價格。
只要在不動產交易實價查詢服務網輸入縣市區域、路名門牌、建物型態、交易年月、交易總價區間、面積等任何一樣資訊，即可搜尋到查詢條件內的土地、房屋、停車位價格資訊。也可勾選「圖台框選範圍」，在網站地圖中框選範圍，即可查詢該區域交易價格。
為了保障當事人隱私權，網站資訊僅揭露建物區段門牌，例如北市中正區南昌路一段54巷1~50號，但也會顯示地圖，讓民眾更容易推估該地交易行情；若要查詢面積，可選擇單位以「平方公尺」或「坪數」來呈現，不需自己換算；另外，也可了解房屋為套房、公寓或其他建物型態，連交易樓層、格局、有無電梯、管委會都可知道。 

GPS定位查詢

王靚琇表示，網站提供「手機Android版」下載，查詢方式和網站類似，還增加「GPS我的位置」，能迅速了解自己位置附近的房屋交易價格，隨時隨地可查詢。

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租屋自保5訣

租屋自保5訣 免驚惡房東
 

更新日期:2009/09/28 02:44 曾萃芝／台北報導
工商時報【曾萃芝／台北報導】

好房客難尋，好房東亦難找，找到好房東就如同找到好歸宿，不過要是遇到惡房東，可能是換來整年的夢魘，了解彼此應盡義務關係，可省去許多不必要的麻煩。

一、房東不得擅自闖入，更不得私自換鎖。過去曾發生房東私自將房客的房間換鎖，或是私自闖入房客房間內的狀況，21世紀不動產法務副理邱創智表示，一旦租屋契約生效，房間的使用權歸房客所有，房東沒有權力私自闖入或換鎖。邱創智建議，在外租屋最好買個新的鎖換上，並將舊的鎖保留下來，等到契約結束前再將舊鎖換上，以免有房東持有備份鑰匙偷偷潛入，尤其是女性朋友，要特別注意。

二、租屋超過一年，沒書面契約無效。
東森房屋法務處經理許榮濱說，9月開學季，許多大學新鮮人多數都已經找到新的住所，甚至與房東關係良好，省去簽約的程序，不過房仲業者提醒租屋族，超過一年以上的租賃契約一定要簽訂書面合約，否則會變成┌不定期限的租賃契約┘，雙方可隨時停止契約，對雙方都沒有保證；而一年內的租約，雖然口頭可以口頭承諾，但是簽訂契約還是比較有保障。

三、房屋買賣，房客可繼續住。邱創智表示，許多大學租屋族最常遇類似的問題，繳了整年房租，卻在房屋買賣後被新房東趕出來，邱創智表示，依法律規定買賣不破租賃，即使在租約期中房屋買賣，房客仍可享有居住的權利，房東不得要求已繳租金的房客搬遷，亦不得向房客索討房租。

四、房租逾期，房東不可侵占物品。太平洋房屋契約部蕭朝陽經理說，如果房客因故繳不出房租，房東不可以將房客物品丟棄或是闖入房間，否則將吃上侵占官司，房東必須依照法律途徑，透過法院強制執行。

五、租賃契約經法院公證，房東仍不可私自進入。租賃契約在法律上並無必須公證才有效的規定，但部分房東為求謹慎，會要求房客到法院公證，以便在房客不履行契約時，得聲請執行。

不過永慶House fun 租屋發言人涂金谷表示，雖然經法院公證的租賃契約有逕行強制執行之效力，不過房東仍不可私自闖入房間移動房客的物品或是拿屋內物品抵押租金，也不可以直接收回房屋，必須向法院提出聲請，在法院人員與警察陪同下強制執行始可。

租屋問題多，房客往往是吃虧的一方，租屋前房東若是有任何的口頭承諾，最好白紙黑字寫清楚，以確保自身權益。

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簽訂租屋契約注意事項

在簽訂租屋契約時，請注意以下數點:

1 押金：押金一般來講是兩至三個月租金，除非是店面或辦公室才有三個月以上甚或半年的押金，依照法律的規定超過兩個月以上的押金得折抵租金。

2 違約金：違約金部分法律並無規定，房客在租期中退租通常須支付一個月租金的違約金，但若在簽約時有約定，則以約定為準。

3 稅賦：地價稅及房屋稅皆由房東負責，營業用租賃稅必須講清楚由何 方支付，政府是直接向承租的營業單位扣稅，若未約定清楚，租賃稅就是由房客付。

4 租期：租期通常是一年，超過一年以上租約，房客最好註明承租超過一年不扣違約金，另外，房東與房客之間亦可視情況簽兩年或三年的租約，只要註明承租超過一年即不扣違約金即可。

5 房東違約：房東若在租期中要收回房子，除非房客同意，不然不管房東要賠多少都是不行的，不過慣例上，通常房客會接受一個月租金的違約金，另找房子。

6 房子損壞：房子結構性的缺陷如漏水龜裂等是由房東負責修繕，房東不處理，房客得照相後請商家修繕，款項由租金或押金中扣，消耗性物品的損壞由房客負責如燈管、燈泡、橡膠墊片等，如因房客的不正常使用而損壞也由房客負責。

7 證件：房客提供給房東的身分證影本，請在正反兩面註明"僅供租屋使用不做其他用途"，並請房東提供房屋稅單或房屋權狀影本。

8 所得稅扣抵：
一：符合以下條件才可以申報租金扣抵所得：
(1) 所租的房子，不能當營利事業使用，而是租來自住的房子。
(2) 承租人必須是納稅人本人、配偶或受扶養直系親屬。
(3) 房客應以實際的房租支出申報，租金超過一年十二萬元以十二萬元為上限。
(4) 不能同時申報購屋自住貸款利息支出。
二：申報時要準備哪些文件：
(1)租賃契約書正本：必須載明房東與房客的姓名、身分證字號、戶籍地址、 租金金額。
(2)房租付款證明影本：房客必須檢附房東簽收的收據，或足以證明匯入房東帳戶的證明文件影本，如自動櫃員機轉帳收據，或匯款證明。
(3)房客供自住的設籍證明文件：承租人必須是納稅人本人、配偶或受扶養直系親屬，在承租地址辦妥戶籍登記的證明，或簽具切結書保證承租人承租的房屋在課稅年度內是供自住且非供營業或執行業務使用。

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看屋祕笈

房東

【人品】

　　透過房東的談吐，可瞭解：

• 房東的工作性質及居所在何處，藉以了解房東大概的個性及判斷房東居所是否距離太遠，有無可能立即處理突發狀況。
• 在看屋溝通的過程中，可看出房東對於自己提出的要求之反應，例如：房東的說法是否會前後矛盾、貪小便宜及對人尊重的程度等等。

【費用的分擔】

• 與房東洽談時，對於租金之外的額外費用最好先做詢問，如：管理費、水電費、網路費等等，以避免在承租後才發現另須額外承擔其他費用，造成經濟壓力。

【特殊的限制】

• 房客應主動詢問房東是否有特殊的限制，例如不可釘釘子、養寵物、帶異性過夜…等等，以便瞭解自己是否可以配合，並作為篩選房東的依據。

室友

【人品】

• 瞭解室友人品的方式，可以透過是否有公德心來判斷。如公共空間像浴室、廚房等的使用情形、維護的狀況來判斷其他室友可能的行為表現及生活習慣。

【作息】

• 詢問室友的職業及作息來瞭解自己是否可以接受。如室友的作息為日夜顛倒者，自己可否接受。

對於房屋本身的重要考量因素：

身體感覺：

　　因為房客租屋本身就是自己要居住，自己能否住得舒適對房客是最重要的考慮因素。而一間好房子的最基本條件就是無論房客走入屋內、或處於屋外的鄰里周遭都能讓自己感覺到十分舒服而沒有各種不好的感覺。因此，房客在選擇房子時不妨也尊重自己身體的感受。

外在環境：

　　為了瞭解附近環境日夜的狀況，如果時間允許，可以選擇不同的時段看房子，尤其特別提醒初來乍到的外地房客，對於當地生態不熟更需多次看屋，以避免因無法適應當地環境，發生提前解約情事而造成租賃雙方困擾。

【交通】

1. 考慮大眾交通工具的便利性，工作、上學是否方便。
2. 考慮該屋附近停車是否方便。
3. 不妨考慮選擇與一般上下班交通習性相反位置的房子（例如：當別人上班是要進城方向，不妨考慮承租在上班是出城方向的房子）。

【安寧】

1. 噪音：儘可能不要直接面向大馬路，避免噪音干擾。
2. 注意住家巷道是否為市場或夜市所佔用（可從馬路地面是否留下污黑的油跡做為判斷）。
3. 廟宇、學校周圍，在節慶時常會舉辦慶典、活動；在學校周邊則還須注意學校廣播是否會造成居住安寧的干擾。
4. 注意四周是否有太吵雜的商店存在，特別是卡拉OK店、網咖、非法行業等不但會帶來噪音，更因出入份子複雜而影響居住品質。

【鄰里關係】

1. 若巷道安寧、清潔，附近住戶遍植花木或多加經營，表示當地的居民十分重視居住的環境品質，值得優先加以考慮！
2. 同理，若公寓的樓梯間乾淨清爽、照明燈光明亮、無太多雜物、大門經常上鎖、公用設施維護良好，這表示這棟公寓的鄰居對公共事務較關心，也值得房客多加考慮。
3. 若適巧碰到附近的鄰居，也可以主動詢問鄰居問題，藉由其回答的態度來瞭解鄰里關係。

【安全性】

1. 看屋時應結伴同行，並謹慎留意四週的環境。若不想麻煩他人，可告知朋友並約定時間，彼此以電話聯繫確認安全。
2. 進屋看屋時，請保持大門開放，以方便應變。
3. 公車族需考量住屋處與公車站牌間的路程約多遠，路燈照明設備如何，沿途是否有商家。

【便利性】

• 考量附近是否有小吃店、市場、便利商店、洗衣店等民生需求。

房屋設施：

【坪數的計算方式】

　　二個榻榻米大小（3.24平方公尺）為一坪。若手邊沒有尺可量，可以雙人床大小為目測之依據，就不會差距太多。

　　坪數的大小由房東所提供之建物所有權狀可看到，權狀中所記載坪數均以平方公尺來登錄，需再換算轉為坪數。

　　坪數換算方式：1平方公尺 ╳ 0.324 = 坪數

【坪數的影響】

　　坪數大小不單單是只關係於自己居住的大小，與管理費用的多寡也密切相關。

　　通常建物所有權狀中所看到的坪數會有：

• 總面積
• 附屬建物面積：雨遮、陽台、花台…
• 共同部份

　　收取管理費的面積計算為以上三項之總合，而實際居住面積則為前二項總合，因此，在房東招租廣告號稱30坪之房屋，實際居住面積往往會少於廣告所聲稱的坪數(尤以社區型大樓最為常見)，所以請要租屋的房客，一定要問清是權狀坪數還是實際的室內坪數，以避免落差太大，徒增雙方困擾。

【空間品質】

1. 注意屋內採光、通風是否良好。
2. 注意窗口的方位，是否會西曬、是否與隔壁棟距離太近，造成安全隱私問題。
3. 若該棟樓的地下室、或頂樓遭非法使用，請注意該使用者是否有污染到飲用的水源。
4. 頂樓加蓋房子除了冬冷夏熱的特性，還必須特別注意加蓋的材質是否堅固、是否會漏水。
5. 頂樓加蓋均屬違建，若有他人舉報則有被拆除的危機，故居住於頂樓加蓋的房客須有隨時被拆的心理準備。
6. 木板隔間房子隔音差，除了視覺屏障外，其他的諸如震動、聲音都無法阻絕。

【結構安全】

1. 注意樑柱有無裂痕或是否彎曲，鐵門、窗戶、嵌入式衣櫥的門是否會卡住無法打開，若有上述現象，表示此屋的建築結構有問題，請慎重考慮是否要承租。
2. 若該屋樓下有營業場所，不妨注意樓下的營業場所是否曾為了內部裝潢而擅自打掉樑柱結構。一旦樑柱遭到變動，則對整棟樓房的結構安全影響甚大，請慎重考慮是否要承租！
3. 利用原子筆或彈珠等會滾動的物品，測試房子是否有傾斜的狀況。

【漏水／管線／淹水】

1. 注意屋頂、牆壁是否會漏水；特別是新粉刷、剛裝修處是否有過去遺留的漏水、發霉的跡象；尤其屋頂與牆面交接的牆角最易漏水，要特別注意該處是否有水痕出現。
2. 與浴室、廚房相接的牆縫是最容易發生漏水的地方。不妨觀察與這兩種房間的共用牆之牆縫上的油漆、粉刷、地磚是否變色或異樣。
3. 有時屋內經粉刷修飾，一時看不出漏水的毛病。房客不妨從屋外觀看，從外牆、公共空間(樓梯間、天井…)、與隔壁鄰居相銜接的牆面做判斷。
4. 注意馬桶是否通暢(沖水時順不順、有無異聲，可用冰淇淋測試)；水龍頭可否關緊；排水管是否流暢。
5. 住一樓要注意是否會淹水（馬路是否比房屋的水平面高、路邊水溝是否暢通、鄰居的圍牆是否有水痕）。化糞池的位置是否會外溢。若從外觀看不出是否會淹水，不妨打開電錶箱、水錶箱、插座開關，觀察內部是否有曾因淹水而留下的污泥痕跡。
6. 舊型公寓二樓的住戶要留意管道排水（若排水不良，樓上的水最易溢漏在二樓）。
7. 頂樓的房子要注意屋頂是否出現油漆剝落、水痕，以判斷是否會漏水（若有機會，不妨在下雨天看屋，可檢驗該屋是否漏水）。
8. 頂樓若種滿花草及盆栽，常因盆栽過重或花草過於茂盛造成頂樓樓板不堪負荷，而產生裂縫造成漏水；花草掉落後則易阻塞排水孔，也一樣會造成滲漏的現象。
9. 陽台打出去的違建頂部，亦是常會漏水的地方，可多加留意。

【居住安全】

1. 確認一樓大門是否能緊閉，安全門、鐵窗是否暢通。加裝鐵窗逃生口平時須上鎖以防宵小，但開啟之鑰匙須置於眾人隨手易得的位置，勿置放於抽屜中，以免發生意外時因慌亂而遍尋不著，錯失了逃生先機。
2. 頂樓加蓋的房子對外門戶通常會保持開放狀態，頂樓上又常見一些公用設施如：水塔、水管、瓦斯錶等等，居於頂樓加蓋房子須特別注意個人門戶安全，以防宵小躲於暗處，或假冒維修人員身份進入，造成人身或財務的損失。
3. 檢視熱水器擺放位置，不可置於室內。若陽台部份加蓋出去並用窗戶圍起，則視同為室內，使用時若忽略通風問題，極易造成一氧化碳中毒，建議請房東換裝電熱水器。
4. 一、二樓及頂樓加蓋部份較易遭竊(不需進入大門)，尤其是在二樓若無加裝鐵窗，竊賊極易自一樓加裝的雨棚或屋頂爬入屋內。
5. 決定租屋前，可請房東或自行更換新鎖，並要求房東加裝鐵窗、門及由內而外透視的眼孔等安全設備，這些設備上的要求應事先表明，並在契約中明訂清楚。
6. 木板隔間材質不但隔音差還易燃，若遇火災即易釀成巨災。
7. 居住大樓逃生動線須熟知，走道上須加裝緊急照明燈，因發生火災時會濃煙密佈、電路全斷，在一片漆黑中，若無指示照明指引，較不易找到逃生出口。

價格／簽約：

1. 簽約前，可要求房東出示房屋權狀及身份證以確定是屋主本人。
2. 房東若不肯提供相關證明文件，可將承租地址抄錄，至地政事務所查詢該屋址之屋主資料，以確認簽約人是否為屋主。
3. 考慮租金價格相對於屋況是否合理。
4. 若價格談妥，決定承租後，應在付定金時，要求房東開收據。收據的內容應包含：出租地址、房東姓名、訂金金額、房東姓名、身份證號、預定起租日期及付訂日期，以免房東收了定金後，又拒絕承認出租。(附收據參考表格見50頁)
5. 定金支付金額多寡，雖無規定，但仍以租金的1/10為佳(租金不超過一萬元者，以不超過1000元為佳)，避免因反悔定金全數被房東沒收，而造成生活壓力。
6. 民法429條規定：「租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔。」因此看屋時若發現房屋有缺陷，則儘可能事前在租屋契約中載明修復的權責，及雙方在修復費用的分攤方式，以免日後發生糾紛。
7. 若承租對象為二房東時則需特別小心，以免將來二房東與房東解約時招致自己的權益受損。向二房東承租時，應注意的事項有：
   a. 二房東與大房東的租期是否即將到期。
   b. 二房東與大房東簽定契約中，是否註明不得轉租、分租條文。
   c. 二房東如果欲提前搬走，記得向二房東要回押金。
8. 在契約中預留提前解約的條款（如扣一個月押金），以免住不滿意又無法搬家，或提前搬走卻面臨房東沒收全數押金的慘劇。
9. 根據《土地法》第99條規定：「擔保金（押金）不得超過二個月房屋租金之總額。」房客不妨據此法條適時向房東爭取合理的權益。

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租屋便的理念

關於租屋便網站成立於民國九十一年五月，秉持『用心服務，品質保證』之信念，並堅持「以客為尊」之服務精神，提供房東與房客完整的出租市場服務體系。我們首重健全的管理制度，提供高品質的專業服務，以作為業務推展的基石，進而發展出穩健、信實的永續企業。

本公司長期致力於代管房屋及停車位不動產服務，為房東免於租賃管理之繁鎖事務，並提供承租者安全、完善的租屋需求。目前代為管理資產市值超過十億，除了專業的租賃服務，更以空間經營的角度，關懷每一個服務細節，強調永續經營與管理的概念，確保房客承租安全及房東長期穩定的收入。

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租屋便提供的的服務

【受託仲介出租】：

幫房東招攬房客，並輔導房東和房客簽約，本公司並為簽約見證人，於成交後收取服務費，適合對象為有時間及能力自行處理房客居住期間事宜卻無客源者。

【託管服務】：

代為處理出租後的一切租屋事務，提供房東完整出租服務，房東按期等收房租即可。

【裝潢修繕】：

代理房東接受房客告知房子問題，並代為修繕處理，省去房東直接面對各種客戶，不需費心費時處理。

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